恒大退房终于成功了(恒大退房成功案例)？恒大退房终于成功了

宣告违约后，恒大又有新进展，购买的房子还能交付吗？

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了！”

这是清代戏曲家孔尚任所作《桃花扇》中的一段唱词，但用在曾经的“宇宙级”巨无霸房企恒大身上，简直再恰当不过了。

今年下半年以来，受调控政策收紧影响，尤其是银行收紧信贷，房地产市场整体开始“由热转凉”。市场行情不好，房企的日子自然不好过。在这种背景下，房企销售业绩急剧下滑，回款进程放慢，叠加融资不畅、债务高企，于是资金流动性就开始出现大问题，很多千亿级房企也突然“暴雷”了，2020年年销售额高达7232亿元的恒大便是其中之一。

恒大所面临的债务困境，早已人尽皆知，这件事也已经持续了6个多月。不过关于恒大内部的债务危机，一直都没有妥善的解决方案。过去这段时间，恒大供应商款项、员工工资、银行开发贷等支付和偿还都出现困难。许家印使出了浑身解数一直在努力筹钱，除了变卖恒大资产之外，也一直在变卖自身的资产——有消息显示，从今年7月1日到11月底，许家印通过变卖个人资产筹集了70亿资金。但面对数额近2万亿的总债务，这点资金实在是杯水车薪。

陷入流动性危机苦苦挣扎了近半年后，最终在12月3日，恒大也选择了“躺平”：因为一笔2.6亿美元的担保债务无法履行责任，恒大正式宣告违约。要知道，这笔2.6亿美元的私募债，占恒大总负债的比例不足0.5%，但却正式击穿了恒大的“信用防线”，资本市场从此对恒大的信任程度将大大降低。

紧接着发生的事情，大家都有目共睹，工作组入驻恒大，对其执行“中管控”，即让公司管理层正常发挥作用，工作组发挥协调和监督作用。

恒大是如何用39亿撬动2万亿的？

在今年8月份公布的《财富》杂志世界五百强企业排行榜中，恒大的世界排名是122位，较2020年前进了30位。今年的4月份，许家印还以277亿美元的身价，位列2021福布斯全球富豪榜第53名。彼时许家印和他的恒大，向世人展示了雄厚的资金实力。

然而就是这样一家堪称是“巨无霸”的企业，如今却深深陷入了巨额债务危机中。恒大债务到底有多高？12月4日，官方回应恒大总负债高达2万亿。同时明确，“恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险爆发，属于个案风险。”此外，恒大2021年中报披露，其负债总额为1.97万亿元。其中2021年，恒大的累计有息负债金额为5717.8亿元，一年内到期的有息负债2400亿元。

那么恒大的2万亿负债到底是如何来的？此前曹德旺在评价恒大，评价许家印时说的话，其实已经告诉我们答案了：恒大能够用区区39亿的启动资金撬动2万亿的金融贷款，这就是中国式金融。专业人士解读，恒大负债率接近100%，总负债高达2万亿，说穿了无非是10个字：利用金融杠杆“借鸡生蛋”。

简单来说，恒大的债务都是“借出来的”：一是借银行、信托、信贷等金融公司，从恒大官网显示，主要合作银行有20家；二是发行美元债，通过境外融资，从海外借钱；三是找朋友来投资，刘銮雄、张近东、王文银等都是许家印借钱的对象；四是向员工借，恒大财富400多亿未兑付的有很多是自家的员工；五是向供应商借，资料显示，恒大总共欠供应商2000多亿的商票。恒大经营比较好的时候，供应商都是主动来到恒大合作，毕竟量大可以促进收入的提高。

此外值得一提的是，恒大从2015年起就开始搞“多元化”发展战略，涉足多个领域，比如金融、体育、新能源等，但大多都是亏本经营。拿2018年恒大斥巨资投资的新能源汽车行业来说，总投资或高达千亿，但至今还没有整车下线，2018年到2020年，恒大汽车更是连年亏损，亏损额度分别为14.28亿、44.26亿、77.4亿，亏损规模不断扩大。

有人可能会心存疑问，房地产不是“暴赚”行业吗？恒大借了那么多钱，过去这些年，房地产高速发展，造富能力惊人，恒大应该赚了很多钱了，这些债务也应该都还清了。实则不然，首先，恒大的主业是房地产，但即使是主业，房地产的利润率也不高。资料显示，恒大地产过去6年的总利润仅有1743.3亿元。比如2020年恒大虽然总营收5072亿元，但净利润仅有314亿元。要知道，恒大总负债近2万亿，每天的利息就高达3亿，一年合计下来，光利息就要支付近千亿。

宣告违约后，恒大如今又有新进展。

12月3日，恒大正式宣告违约，随即4部门同时发声，工作组进驻，这对于身处巨额债务危机之中，且回天乏术的恒大来说，称得上是一件重大好消息。专业人士更透露，工作组的进驻将有助于加速解决恒大的流动性风险，这将使恒大手中的优质项目能够快速变现。住建部相关人士更直言表示，这有利于恒大风险化解，有利于恒大保交楼，有利于保护购房者合法权益。

然而，就当很多人憧憬着恒大能迎来转机时，恒大又有新进展了，这对于原本就深陷囹圄的许家印和恒大来说，可谓是雪上加霜：第一、继恒大在海口的8宗地被无偿收回后，恒大在成都又有2宗地块被无偿收回。在专家看来，无偿收回土地使用权，有法律依据，但结合恒大目前陷入困境的实际情况，此时收回土地，恐怕会引发连锁反应。比如前期交的土地款不退回，这对于恒大来说，是资产的再一次流失；再比如，此举可能造成其它城市跟风效仿，会加剧恒大的资金流动性危机。

基于此，所以近日不少专家都站出来为恒大说话。比如经济学者马光远就直言，在恒大发生债务危机的情况下，海南、成都无偿收回恒大的土地，不利于恒大处理债务问题。因此马光远呼吁，相关部门应该予以高度关注，否则，金融机构的利益和购房者的利益，以及供应商的利益都无法保障。

第二、原本已经通过工信部许可的两款恒大汽车，在12月7日工信部发布的《道路机动车辆生产企业及产品》许可公告中被下架了，这也代表着恒大汽车量产上市又变得遥遥无期了。

此前根据恒大汽车彭建军透露，恒大位于广东南沙、上海松江的生产基地将于2021年下半年建成，2021年投产，一期计划产能20万辆，新车型将于2021年底至2022年初量产。如果真的能达成计划，这对于恒大提振信心大有裨益。反过来说，新能源汽车是恒大的最后退路，如果这条路没成功，那未来恒大面临的处境将更加艰难。这也是我们称其为“坏消息”的根本原因。

当下，近百万人最关心的是，工作组入驻恒大后，购买的房子还能交付吗？

首先说结论，我们认为情况比较乐观。换句话说，后期恒大在全国各地的楼盘将有序复工复产，组织交楼交房，给购房者一个大大的交代。

现如今恒大陷入债务危机，一些局外人抱着看热闹的心态，巴不得恒大早点破产。对此，我们想说，这种想法非常可怕。毫不夸张地说，恒大破产真的会引发巨大“地震”，因为恒大牵扯甚广：在全国有200万购房者，5000多亿有息负债，近20万员工，以及手握数千亿恒大商票的供应商和建筑公司，还有数百万手持四支恒大股票的股民。事实上，不管是恒大的股东、债主、供应商、银行或者是买了恒大期房的人，都希望恒大能够度过这次危机，特别是买了恒大期房的老百姓更是如此。

其次，恒大确实在积极“保交楼”，这是恒大工作的重点。前面提到了，恒大全国购房者有200万之众，基于此，“保交楼”必须是恒大的头等大事。当然，督促恒大交楼，也是工作组入驻恒大后的两大主要工作之一，另一个主要工作是“化解债务危机”。

事实上，恒大已经成立了风险化解委员会，其主要任务是主动沟通和协调各地政府部门，帮助推动恒大获得信贷融资，继续推进目前在建工程，如期完成“保交楼”的工期任务。

另外，根据有关部门的相关数据统计结果来看，目前恒大集团已经完成了多达184个项目的交付。不仅如此，其中有4个项目的交房率更是达到了100%。尤其是进入12月以来，恒大在吉林、兰州、重庆、浏阳、西安、呼和浩特、长春等城市，都有新楼交付。全国预计已经有5.7万户业主拿到了房子。

那么未来恒大所有的项目都能顺利交楼吗？专业人士透露，可能不太现实。一方面，恒大在全国233个城市，共有778个项目，这意味着全国所有的项目全部顺利完工，达到交付标准，需要至少万亿资金支撑，这简直比登天还难；另一方面，恒大评级下调，遭遇前所未有的信任危机，很多城市复工复产都难，更别说按时交楼。有人说，恒大现在完全可以低价把优质项目卖给其它地产商来做，这种想法很好，但不切实际。当前时期，房地产行业面临大整顿，银行在收紧信贷，绝大多数房企自身流动性都出现了问题，已经自顾不暇了，哪还有能力去接别的地产商的盘。

对于全国的千千万万购房者来说，也不用感到失望，以上只是我们的理论分析，现在恒大迎来了工作组入驻，情况较之前肯定有很大不同，后续肯定会逐渐好转。更何况，国家三番五次强调，要维护住房消费者的合法权益。当然我们也要提醒广大购房者，现在千万不要贸然去退房，等交房，可能真的会交房。而办理退房，想拿回购房款，可能没那么顺利。