KPI指标（kpi指标计算公式）

近期，中国百货商业协会发布了《百货和购物中心运营关键绩效指标(KPI)体系》团体标准，共分为五个大类，32项指标。为便于国际比较和对照参考，将标准体系中的各项指标的中英对译列举如下：

1.财务指标

序

绩效指标

指标公式（存量指标）

意义与分析

1

营业收入

Operating Revenue

营业收入=统计期间内联营毛利额+自营销售收入+租金+市场推广费+物业管理费+其它营业收入-销售折扣或折让

衡量商场对商户的谈判议价能力。

2

息税折旧摊销前利润

EBITDA

统计期间内未计利息、税项、折旧及摊销前的利润

衡量商场的成本与费用管控、盈利能力与效果。

3

EBITDA回报率

EBITDA回报率=统计期间内EBITDA / 累计资本性投入

衡量商业地产投资回报。可按单位面积统计。

2.销售指标

序

绩效指标

指标公式（存量指标）

意义与分析

1

客流数

Footfall

统计期间内进入商场的顾客人数

长期统计衡量商场所处市场的地理特征、目标顾客群规模、商场自身的定位及业态组合对顾客的吸引力；短期统计衡量营销活动的推广力度。

2

零售额

Retail Sales

统计期间内商场所有商户（包括餐饮、娱乐等服务性业态）的零售额总和

长期统计衡量商场所处市场的消费规模、消费趋势、商场自身的定位及业态组合对顾客的吸引力；短期统计衡量营销活动的有效性。

3

交易笔数

Sales Tickets

统计期间内商场销售（包括餐饮、娱乐等服务性业态）的总笔数

长期统计衡量商场自身的定位及业态组合对顾客的吸引力、商场服务品质、顾客忠诚度；短期统计衡量营销活动的有效性。

4

转化率（%）

Conversion Rate (%)

转化率=统计期间内交易笔数 / 客流数*100%

核心指标，衡量商场的业态、服务、推广活动是否满足顾客需求。

5

客单价

Sales per Tickets

客单价=统计期间内零售额 / 交易笔数

衡量商品或服务的定位高低。

6

零售坪效

Sales per Square Meter

零售坪效=统计期间内零售额 / 营业面积

核心指标，衡量商场的经营效率——单位营业面积的生产率。

3.招商指标

序

绩效指标

指标公式（存量指标）

意义与分析

1

面积利用率（%）

Space Utilization Rate (%)

面积利用率=营业面积（或称可出租面积）/ 建筑面积*100%

衡量商场的规划能力、面积利用效率。

2

空铺率（%）

Empty Rate (%)

空铺率= 指定统计时点实际开业的商铺数（或面积） / 规划商铺总数（或面积）*100%

衡量商场招商、持续运营能力与成果。

3

扣率（%）

Commission Rate (%)

商户或商品扣率是指合同约定的佣金占销售总额的比率

商场平均联营扣率=佣金金额 / 联营商品销售总额*100%

衡量百货商场的市场地位及与商户的谈判议价能力。可按业态、品类或品牌统计、比较。

4

租金水平

Rental per Square Meter

商铺租赁合同约定的单位面积租金，可按年、月、日为统计期间

衡量商场的市场地位及与商户的谈判议价能力。可按业态、品类或品牌统计、比较。

5

单位面积物业管理费

Property Management Fee per Square Meter

商铺租赁合同约定的单位面积物业管理费，可按年、月、日为统计期间

衡量商场的市场地位及与商户的谈判议价能力。可按业态、品类或品牌统计、比较。

6

租金收缴率（%）

Rent Collection Rate (%)

租金收缴率=统计期间内实收租金 / 应收租金

衡量购物中心对商户日常管理的控制力与效果。

7

平均合同期

Average Contract Period

全部、或某一业态、品类商户的合同期之算术平均

衡量商场的定位、市场地位及与商户的谈判议价能力，最终反映业态及品牌调整的灵活程度。

8

商户更新率（%）

Tenant Renewal Rate (%)

商户更新率=统计期间内予以更新的商铺数（或面积） / 商铺总数（或面积）*100%

衡量商场灵活适应市场变化的能力与效果。

9

商户满意度（%）

Tenant Satisfaction Rate (%)

商户满意度=调查满意的商户数 /接受调查的商户总数*100%

衡量商户对商场营销与管理的认同度，客观反映了商场运营管理规范程度。

4.市场推广指标

序

绩效指标

指标公式（存量指标）

意义与分析

1

会员人数

Membership

特定统计时点商场会员总人数

衡量商场会员营销的能力与效果

2

会员消费占比（%）

Member Spending Rate (%)

会员消费占比=统计期间内会员消费总金额 / 零售额

核心指标，衡量商场会员营销的能力与效果、会员忠诚度的直接体现

3

顾客满意度（%）

Customer SatisfactionRate (%)

顾客满意度=满意顾客数 / 接受调查的顾客总数*100%

衡量消费者对商场营销与服务的认同度，为商场运营及调整提供市场反馈依据。

4

顾客投诉率（%）

Customer complaint Rate (%)

顾客投诉率=统计期间内顾客投诉数量 / 交易笔数*100%

衡量商场顾客服务的能力与效果。

5

社交媒体曝光量

Social Media Exposure

统计期间内商场推文在所有社交媒体的曝光总数量

衡量商场在社交媒体内容营销的能力与效果、商场的受关注度。

6

商户数字化营销参与度（%）

Tenant Digital Marketing Engagement Rate (%)

商户数字化营销参与度=统计期间内参与并使用商场营销平台的商户数 / 商户总数*100%

衡量商户参与商场数字化营销的普及程度。

7

会员数字化活跃度（%）

Member Digital Activity Rate (%)

会员数字化活跃度=统计期间内活跃数字化会员用户 / 总会员用户*100%

活跃数字化会员包括且不限于登录商场小程序，阅读公众号，进行导购屏互动，使用无感积分等可以记录数字化轨迹的行为。

5.综合管理指标

序

绩效指标

指标公式（存量指标）

意义与分析

1

人均营业收入

Operating Revenue per Capita

人均营业收入=统计期间内营业收入 / 期内平均运营团队人数

衡量商场人员生产率。

2

人均营业面积

Operating Floor Area per Capita

人均营业面积=统计期间内营业面积 / 期内平均运营团队人数

衡量商场人员管理幅度。

3

企划费用率（%）

Marketing Expense Ratio (%)

企划费用率=企划费用支出 / 营业收入*100%

衡量商场营销企划预算的合理性与使用效率。

4

能耗费用率（%）

Energy Cost Ratio (%)

能耗费用率=能耗费用支出 / 营业收入*100%

衡量商场能耗管理的能力与效果。

5

人工费用率（%）

Labor Cost Ratio (%)

人工费用率=人工费用支出 / 营业收入*100%

衡量商场人力资源管理的能力与效果。

6

员工离职率（%）

Employee Turnover Rate (%)

员工离职率=员工主动离职人数 /员工总数*100%

衡量商场人力资源管理的能力与效果、员工对公司的认同度、团队稳定性。

7

员工满意度（%）

Employee SatisfactionRate (%)

员工满意度=调查满意的员工数 /接受调查的员工总数*100%

衡量商场人力资源管理的能力与效果、员工对人力资源政策及公司文化的认同度与满意度。

在编译过程中，发现有个别指标英文翻译可能不只一个，例如，客流数，有Traffic、Customer Flow、Footfall等表达方式，文中采用Footfall。