房地产全民营销方案（房地产公司全民营销）

保定楼市：“全民营销”对本地房地产市场来说就是一把双刃剑

这是冬冬冬的第270篇原创文章

内容提要：什么叫做全民营销？顾名思义，就是任何人都可以参与的销售，任何人把购房者带到售楼部成交都可以拿到佣金，任何人都可以称自己为房产中介，任何人都可以在房地产销售环节分到一杯羹，上到80岁的老人，下到18岁的少年，只有你有足够的人脉和能力，能把购房者带到售楼部成交，这种销售模式就叫做全民营销。

虽然这种销售模式会给售楼部带来大量的来访客户，但是我觉得这种营销模式对当地的房地产市场就是一把双刃剑。

我是冬冬冬，一个喜欢用文字记录工作日常的房产中介，每天都会更新一些购房经验和保定楼市的最新信息，欢迎关注。

在我印象中，保定市最早的一次全民营销活动是从隆基泰和的万和春天开始的，那时候也是赶上了雄安新区的成立，保定的房地产市场一夜之间就沸腾了，很多人摇身一变就多了一个身份——自由经纪人。自由经纪人顾名思义就是不在任何房产公司挂职的房产中介，可是在保定这些所谓的自由经纪人，其实就是保定的房产中介发展的下线或者叫兼职，这些自由经纪人只需要把客户带到售楼部，剩下的事就可以交给他的上线——保定的房产中介来带客户，只要成交就会有佣金拿，这也让许多人片面的认为卖房简单至极。

这种全民营销的销售模式在当时保定的房地产市场异常火爆，你可以仔细回忆一下，是不是突然间你身边的很多人，朋友圈里都在转发楼盘信息，也是从那时候起，你身边很多人都开始了卖房的路，这种营销模式虽然在短时间内提升了售楼部的成交量，但是后患无穷。

我觉得全民营销的好处只有两个：

第一个，短时间内极大地提升了售楼部的成交量。在当年那种市场环境下，无论是公务员、医生、教师这些有固定职业的人群，还是街上的流动商贩、跳广场舞的大妈、刚毕业的学生，只要有能力把人领到售楼部，剩下的事就是等成交，然后拿佣金，当时很多购房者的口头语就是：谁的微信里还没几个卖房的中介呢？

对于开发商来说，这么做是乐见其成的，因为，无论黑猫白猫能抓到老鼠就是好猫，无论你是干什么的，只要你能把人领到售楼部成交，我就给你佣金，

第二个，购房者能够得到的好处越来越多。自由经纪人靠什么来促成交易？就一个办法：返佣金。这一招也是屡试不爽的杀手锏，几乎没有任何一个购房者能够抵抗得住这个绝招，这么做也确实让很多购房者在买房的过程中得到了实惠。

但是，全民营销对当地房地产市场的不良影响却远远大于好处。

第一个，让很多购房者踩坑，买到了不适合自己的房子，甚至买到了烂尾楼。很多自由经纪人只会卖房，但是一点房产知识都没有，他们卖房最大的特点就是我觉得那个楼盘好，我就卖那个楼盘，从来不会考虑购房者的实际需求和经济能力。他们对一个楼盘最基本的了解都没有，就是一个“好”字贯穿始终。

自由经纪人介绍楼盘的开场白一般是这样的：我知道一个楼盘可好了，跟我去看看吧，买不买的先去看看，特别好，房价也不高，我还认识哪里的经理，买房肯定能给最大的优惠。这样的推销方式也一度让广大购房者认为，房产中介就是这么卖房的，其实一个职业的房产中介，在给购房者推荐楼盘之前所做的准备非常多。

像我们这样的房产中介在推荐楼盘之前都需要做哪些准备呢？

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首先，我们要去踩盘，踩盘并不仅仅是到售楼部去听售楼员的销讲，我们更多的是要实地在周边转转，看看配套，看看规划，然后实际感受一下楼盘和这些配套的实际距离，还要了解每个户型的优缺点，每个楼栋的采光情况，还有大概的价格和具体优惠政策。

其次，出了售楼部我们还需要了解，这个开发商之前开发过那些楼盘，这个开发商之前开发过的楼盘口碑如何，这个开发商的实力大概如何，这个开发商现阶段在市场上有那些负面消息。

最后，做完以上的准备工作，我们就需要和购房者聊天，你没听错是聊天，在聊天的过程中，了解到购房者的需求和经济能力之后，再通过自己对楼盘的了解，合理的匹配三个左右的楼盘，推荐给购房者对比以后再形成带看。

第二个，竭泽而渔，杀鸡取卵

这么说可能感觉有点恐怖，但是事实确实如此。全民营销过度地消耗了潜在的购房群体，本来这些成交量应该是未来三到五年平均分配的，结果导致集中在一年爆发式上涨，这么做的后果就是在2018年之后的几年，保定房地产市场的成交量萎靡不振。

第三个，蛋糕被瓜分，导致很多正规的房产中介被迫转行

一个行业的蛋糕就这么大，突然涌进来很多的从业人员，更多人的瓜分同一个蛋糕，有些人吃得大饱二足，而有些人就快被饿死。最奇怪的是这些被饿死的人里，很多都是从业多年的正规房产中介，很多购房者在购房过程中更愿意选择返还佣金高的房产中介，而不愿意为一个房产中介的专业知识和热情服务买单，这简直成为了一个行业的悲哀。没有人再愿意费心费力地去踩盘，没有人再愿意去了解开发商的现状，没有人再愿意从购房者的角度出发考虑意向楼盘，没有人再愿意提高自己的专业知识，因为这些费力不讨好的无用功在返佣金面前显得那么苍白无力，在那种市场环境下，大家推荐楼盘唯一的衡量标准，就是这个楼盘佣金的高低，每天想的只是怎么样尽量少返佣金，管它是不是适合购房者，管它是不是会烂尾，慢慢的这种情况就变成了一种恶性循环。

房产中介都是没有底薪的，而很多自由经纪人本身就有一份正常的工作收入，此消彼长之下，很多专业的房产中介业绩变差，被迫选择转行，导致房产中介从业人员的专业性急剧降低。

第四个，让房产中介的口碑雪上加霜

本来房产中介的口碑就不怎么样，这些自由经纪人的出现，更让房产中介的口碑低到了谷底。很多人买房的时候都愿意相信身边的人，比如：亲戚、朋友、同事、同学等等，因为在人们的潜意识里觉得这些人熟悉，所以更安全。而且他们也认为房产中介本身也没有什么专业性，谁都能做。但是，当通过亲戚、朋友、同学、同事买到的房子出现问题的时候，这些人又会把过错全都归于整个房产中介行业的从业人员。

最近，保定的房地产市场即平稳又健康，无论是带看量和成交量相较于往年都有了显著的提高，这个时候就有很多房产代理公司坐不住了，又开始招募各行各业的从业人员，发展他们成为自己的兼职，这么做无论是对保定的房地产市场，还是对保定的房产中介这个行业，都是弊大于利。

那么问题来了，当你在保定买房的时候，你是更愿意相信身边的自由经纪人，还是愿意相信具有专业知识的正规中介呢？

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