文 / 子木

昨天一位读者跟我哭诉，这两年投资买房，赔得弹尽粮绝。

老李是一位书法老师，前些年在天津开课外兴趣班，为人勤奋、头脑灵活，招生规模越来越大，有了钱以后害怕通胀吃钱，就跟着朋友买房。

因为天津限购，外地又不敢买，于是就把注意力转移到了商铺。

前前后后，老李总计购入5套商铺。

当别人都羡慕老李腰缠万贯的时候，只有他知道，早已身陷泥滩。

“现在出租很惨，只有一个商铺出租，而且是比去年便宜20%，其他几个无人问津，现在生意难做，人们都租不起了。也想过卖掉两套缓一缓，结果挂了一年根本没人问，总之，命不好，遇上了“疫情”。

悲上心头，老李还特地作诗一首：

“一笔一画数十载，一撇一捺被人宰。”

事实上，人生如一场修行，得意时“一日看尽长安花”，艰难时，“潦倒新停浊酒杯”。

大环境不好，影响的是所有人，而老李买房投资亏了，归根结底，就没搞明白“商铺”到底是怎么回事儿。

1

变数

这两年疫情对商铺的打击，的确非常惨烈。

拿2020年来说，国内（登记）吊销撤销的小店多达304万家。即便排除流动摊贩、网店，其中小店、店铺倒闭数量仍然有上百万。

在百万小店倒闭潮中，景区是最惨的，因为太过依赖游客，疫情一来，客源了了，直接断了现金流。

而社区里面，因为住户比较稳定，还勉强能维持，当然也分行业，这两年，倒闭最多的，是教育、健身和洗浴这些跟基础生活无必要关系的商铺。

这些小店，再小通常也得投资十几万，稍大点的得三五十万，繁华地段的店，加上压货、人工、仓储，一年得多赔个百八十万。

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这些钱在富裕家庭眼里不算什么，大不了关门大吉，回去搓麻将，但有的店，是一家人几十年攒下来的命根子，就靠每个月折腾几千块钱吃饭过活。

亏一两个月还能撑，但亏半年，就是要人命。前段时间，网上爆出，上海一姑娘，做网络直播，求财卖色，只是为了给奶茶店“续命”。

据统计，2020年疫情前，北京有14万辆滴滴，疫情后，这个数字是37万；全国新增的57万外卖骑手，其中20%都是店铺小老板。

聪明人心里清楚，虽然子木用的2020年的数据，但并不是讲的过去，而是现在和未来。

我们所有人都不知道“疫情”何时结束，下一站又在何处。

不幸中招的城市，损失最严重的就是这些小店小铺，这几天的西安，疫情肆虐过后，不知道有多少老板转身投入滴滴和外卖骑手。

总之，未入场的人，预期低落，看不到前景，而经历过的人，元气大伤，很多都没有再开店的心思了。

这时候肯定有人会跟我抬杠，“祸兮福兮，福兮祸兮”，商铺市场惨淡，难道不是抄底的最佳时机吗？

“万物投资看本质，未来潜力看趋势”，一句话，商铺短期疫情风险大，长期还得看“供需”。

2

泡沫

不知道大家有没有发现一个怪象：

早在疫情之间，楼下商铺就在一茬一茬被换掉，最后满大街都是药店、餐饮店、理发店和二手房中介门店。

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道理很简单，这些店铺要么是“时间商品”，要么是“服务商品”，是电商攻击范围之外的。

“电商兴起，线下凋零”，早在十几年前就开始了，最早是服装店大量倒闭，很多店铺老板撑到最后，含泪写下：“清仓特卖，马云所害”。

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后来，小到纽扣，大到挖掘机，都能从网上买到，昨天，就连隔壁72岁的王大妈都拦住我，笑眯眯地问，“能不能帮我砍一刀？”

放眼望去，这场滔天大水奔涌向前，从未回头，而疫情的出现，只不过让历史进程，再次加速。

5年前，谁都没想过，二手贩子能被电商直播扼杀，而街边小摊贩竟然被社区团购抢走了生意。

在疫情和电商的夹击中，关店潮势必愈演愈烈，“一铺养三代”彻底沦为笑谈。

需求衰退，然而供应却一路高歌。

我这几年在全国各地跑盘，发现除了一些大体量的综合体铺面，几乎每个楼盘或多或少的配有一部分底商，单层、双层都有，各个小区离得很近，很可能导致一条街都是商铺情况。

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但开发商们却对此，视而不见。

销售的时候，跟住宅业主说，此盘拥有几千平米的商业配套，买不了吃亏买不了上当。话音未落，转身又跟商铺买家宣传：

“黄金地段，流量稳定，千户业主，财源滚滚。”

生意场上，左右逢源，百利无一害。

然而事实上，刚需盘因为入住率高，能撑得起流量，但入住率较低的投资盘，商铺几乎无人问津，一片片在那里空着。

谁都没注意，在商品房库存高企的同时，底下还藏着一个巨大的泡沫。

3

砍一刀

数据显示，1999-2021年11月，全国商业营业用房新开工面积累计达32.28亿平方米，年均复合增速约为26.6%。

如果按照均值100平米计算，20年时间，我们全国共造了3228万套商铺，数值惊人，相当于4个大北京房子总套数。

事实上，大概从2017年年初开始，全国商铺销售面积就已经在一路下滑，并在第一轮疫情出现时期，跌到历史谷底。

短暂激增后，紧接着又在2021年4月开始继续新一轮极速下滑，连续8个月同比下降，跌入负值。

需求疲软，供给旺盛，二三四线城市形成巨大的商铺“堰塞湖”。

最典型的是湖南长沙，商铺库存已经达到434万平米，去化周期高达199个月，近16.6年。

高库存导致房价一路下跌，开发商从去年年底就开始打折降价，甚至推出5折甩货清仓。

还有三四线代表长春，截止2020年末，商铺库存308万平方，去化周期高达71.67个月，哪怕接下来再无新增供应，也得卖将近6年。

不单是长春的新区，即使是南关、朝阳这些发展多年的老区，也有大量商铺空置，上面贴满“旺铺转租”。

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高库存的地方不胜枚举，但和住宅市场一样，也出现两极分化：

一些城市开始“泄洪”，大规模打折放量，然而还有很多城市还在自欺欺人，玩命“绷着”。

前段时间我去呼和浩特调查，路边都是空置商铺，但我去打听价格，一个比一个高，租金还异常坚挺，开发商死活不降。

真是把“有价无市”这个词，演绎到了极致。

那边的开发商也很鸡贼，有的楼盘底商一个没卖，就挂上了牌匾，什么爱马仕、宝格丽、LV，世界大牌应有尽有……

朋友说，道理大家都懂，但价格就是不能降，因为每年周边村都有土豪上来买这东西，不管租出去租不出去。

张二麻子买了，朱三跨子眼红，也得来一套。因为他们还坚信“一铺养三代”，有铺子就是有面子，有面子就是有钱人。

前几年，铺子不愁租，因为当地产业不够，人们想创业只能“开店”，一波一波进，一茬一茬倒，后来疫情后，赔钱的人实在太多了，就没人再敢开店了。

而那些土豪们也被彻底套死在高岗上。

这篇文章推出后肯定会得罪很多人，但我要坚持写出来，唤醒那些被蒙蔽的购房者，“如果你是普通人，答应我，别买商铺”。

楼市买房，一定要谋时而动，顺势而为！