鑫苑置业现状(鑫苑置业市值)

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2007年12月,经历一年疯狂扩张:土地储备面积增加7倍、资产负债率96%的恒大正在谋求在港上市的白热化战斗中。

12月11日,恒大与德意志银行、Baytree?Investments(淡马锡的附属公司)、Indopark?holdings(美林的附属公司)签订了债转股协议协议。

12月12日,一家来自内地的名不见经传的房企,鑫苑置业在美国纳斯达克上市。

从那时候算起,12年以来,内地房地产市场风起云涌,一浪高过一浪,房地产企业们赶上好机会了,有的在A股上市,后来A股严格了,就选择在港股上市。

今天恒大的市值是2300亿元,鑫苑置业是2.42亿美元,折合人民币17亿元。

天壤之别。

房地产行业赚的不是钱,这是孙宏斌的话,赚的钱都在债务和房子里面。

这是地产开发模式决定的:高杠杆+预售制+房价上涨,这三重市场条件下,撑死胆大的,饿死胆小的。

2007年孙宏斌的顺驰已经卖身,融创正在蛰伏,深刻理解这一道理的融创中国果然后来居上。

而当初秉持“不囤地、不捂盘、零库存”的战略原则的鑫苑置业,在健康的财务指标之后,牺牲了规模,没有踩中中国房地产市场空前绝后的红利期。

是无心之失?还是战略抉择?外人无从知晓。

鑫苑置业是在美国上市的第一家中国房地产公司,据三哥查阅,可能也是唯一一家主业是房地产开发的中国公司。

今天咱们从数据的角度,既定量也定性的来看看这家特殊的房企。

1. 股息率与市盈率背道而驰

2016年-2018年,鑫苑置业连续三年的分红是0.35美元、0.40美元、0.40美元。按照公司的4.0美元左右的美国存托股股价,连续三年在10%左右。

这是一个很优异的指标。

得横向比较(截至2019年8月15日,数据来源:wind)

A股高股息率房地产企业:

A股房地产板块131家房地产企业2016年、2017年、2018年静态股息率情况如下:

①连续三年大于3%的房企为9家,如金科股份、荣盛发展、金地集团、招商蛇口、万科A;

②连续三年大于2%的房企为12家,如新城控股、华夏幸福、保利地产;

③连续三年大于1%的房企为22家,如蓝光发展、华侨城A。

港股高股息率房地产企业:

港股房地产板块77家房地产企业2016年、2017年、2018年静态股息率情况如下:

①连续三年大于5%的房企为13家,如合景泰富集团、禹洲地产、龙光地产;

②连续三年大于4%的房企为12家,如旭辉控股集团、华润置地、龙湖集团;

③连续三年大于3%的房企为16家,如碧桂园、中国海外发展。

鑫苑置业现状(鑫苑置业市值)

结果来看,鑫苑置业的股息率算最高的一档,连续三年,殊为不易。

再来看市盈率的数据:

横向比较和鑫源置业2018年合约销售业绩比较接近的几家数据:

鑫苑置业现状(鑫苑置业市值)

备注:销售数据来自克尔瑞

从市盈率的角度,明显被低估了。

2. 为什么鑫苑置业被低估?

列举鑫苑置业可能被低估的原因,咱们来逐一看:

1、鑫苑置业是纳斯达克的中国概念股。

2、鑫苑置业是中国房地产概念股,这在当下美股投资者眼里,危机或许大于预期。

3、鑫苑置业的土地储备偏低。

4、鑫苑置业负债率偏高。

第1、2两点,没有办法改变,这是市场长期印象和短期趋势。最近上市的集团旗下的鑫苑物业选择在港股上市,而不是更加熟悉的纳斯达克,或许也有部分这方面的考量。

第3点,一直以来,在投资人眼里,房企手里的土地储备的权重比例更高。

这也是鑫苑置业和朗诗绿色的市盈率明显偏低的共同原因。

两家公司的土地储备原则接近:鑫苑置业之前的战略是“不囤地、不捂盘、零库存”;朗诗绿色的土地储备原则“轻资产战略”。

朗诗绿色在土地储备较低的原因之外,还有一个被低估的原因:多元化,不然今年不会剥离不挣钱的五大业务。

再来看鑫苑置业的土地储备,2016年之前,“不囤地、不捂盘、零库存”的原则的很好。公司2015的资产负债率73.77%,在同行中很低,2016年开始,中国房地产的前所未有的爆发中,鑫苑置地大力加快土地补充:

2017年末公司土地储备494万平米,2018年新增土地储备570万平方米。

以总建筑面积衡量,土地收购/签约销售的比例从2016年的1.0倍上升至2018年的2.1倍。

正是因为大力扩充土地储备,导致了公司2018年末的资产负债率攀升至90.72%。

是否公司不再审慎呢?

从拿地面积大幅攀升来看,确实如此。

但从拿地定位来看,并非如此。

鑫苑置业90%以上的土地位于长三角的二线城市、省会和类省会城市:其中有一半位于河南省会郑州。

该公司2019上半年平均售价为人民币15,000元/平方米,这反映了土地储备质量的改善,二线城市约占合同销售额的80%。

土地成本同比下降15%,至每平方米人民币3360元。

这背后的逻辑就是:二线城市土地储备的吸引力不断提升。

一线城市调控严格、限制多,三四线城市房价又不具备持续上涨的基础,风险较高。

这时候限制比一线城市少,房价比三四线城市坚挺的二线城市不失为较好的选择。

叠加2017年开始,郑州、武汉、长沙、西安等省会城市纷纷出台政策,通过送钱、送房补、送户口等开展抢人大战,毕业生落户人数规模显著增长,人才流入,房价持续上涨。

主要布局在省会城市、东部地区的经济强市以及经济发达的区域性中心城市,既规避了一线城市严格的调控政策,又拥有仅次于一线城市的房价预期。

显然公司是保守中的扩张,扩张中的保守。在当下的大形势下,鑫苑置业在两者之间的平衡是比较精巧的。

3. 鑫苑置业是不是“烟蒂股”?

“烟蒂股”指的是股票价格大幅低于净资产甚至净运营资产的公司,巴菲特的老师格雷厄姆擅长此道。

事实上,巴菲特的第一桶金恰恰是在“烟蒂股”上赚取的,他在大学毕业后,作为格雷厄姆的学生,以教授的理论与实践经验来寻找那些被格雷厄姆称作“烟蒂股”的股票。

再来看鑫苑置业的几个指标:

高股息率:10%左右的股息率。

处于业务成熟型甚至是衰退型的不被大众看好的市场中:现在中国的房地产市场现在肯定是这样。

股票处于低估值的状态:横向比较几家房企。

鑫苑置业现状(鑫苑置业市值)

显然,从鑫苑置业的0.37的市净率来看,它是被最低估的。

美股、港股、A股市场基础虽然不同,但投资的基本逻辑是一致的。

是不是烟蒂股不敢确定。

只是,三哥有两个假设:

第一,目前而言,假如鑫苑置业放在港股,它的估值一定是很大的提升空间。

第二,如果鑫苑置业能够维持现有的经营战略:基于热点二三线城市、省会城市的扩张和有息借款的平衡,那么或许就不仅是一个优秀的“烟蒂股”了。

开句玩笑,鑫苑置业会不会像它旗下的刚刚在港上市的鑫苑物业一样,回归港股呢?

(文中数据来自公开渠道,文中结论为一家之言,不作为投资参考。)

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