（幸福里快讯-市场）8月份，是北京楼市与上半年正式切割开来的一个分水岭。先后5个重磅调控新政落地，市场成交应声回落。

来源：幸福里资讯

作者：尉若颖

编辑：王小玉

8月5日，北京限购升级，对原家庭拥有住房套数已达限购标准的，规定自离婚起3年内，任何一方都不能在北京购买商品住房；8月16日，北京市住建委正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，规定热销项目公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售；另外，《通知》针对受市场争议已久的样板间问题，要求企业应按出让合同约定的装修标准，严禁“货不对板”。

在住房保障方面，8月18日，北京加码“三胎”政策，在延长生育奖励假至30天基础上，率先落实住房政策；8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，建立“租购并举”的住房制度，并将其写入地方性法规之中；8月25日，北京市教委等部门就校长、教师交流轮岗问题做出解读和回应，业内认为，此举有望推动北京学位房进一步降温。

同时，在8月份，北京二手房贷款出现了“限流”，多家银行放款延至明年；而随着首批集中土拍项目的陆续入市，新房市场的库存相对来说也开始没有那么“紧俏”，购房者开始从“抢购”转化为观望态势，在政策的组合拳和市场存量增加的情况下，8月的北京楼市，在上扬曲线中逐步下探。

据幸福里研究院数据，8月北京新房网签套数环比下降14.22%，二手房网签套数环比下降10.71%。

新房二手房双双下降，政策从严购房者转向观望

据幸福里研究院数据显示，8月，北京新房共计网签销售7367套，环比下降14.22%；二手房共计销售15942套，环比下降10.71%，网签面积1474603.1平方米，环比下降9.70%。

新房方面，整体来看，虽然首批土拍30个项目已经陆续入市，但距离它们的“正式上线”还需要一段时间，在此之前，需要有一定的时间“让首批土拍的项目飞一会儿”。

据幸福里研究院数据，8月，北京新房市场获得预售证的项目相较七月来说更多，位置也相对更好一些，所以整体价格上略贵，市场压力较大，去化速度有所下降，同时目前市场存量房数量在逐渐缩减，新的一批土拍项目还未开启售房，新房市场略显“青黄不接”，可售期房数量明显减少，未签约现房去化速度也在加速。

观察8月现房库存数据来看，消化速度相对较快，而期房仍然处于一个存量持续增加的状态，8月取得预售证的项目相较7月来说，增加了6.39%，因此相对较慢。

幸福里研究院分析师认为，虽然上半年北京楼市行情较好，但8月份以来，不断出台的“打补丁”调控政策，会刺激市场产生观望的情绪，目前已有市场下行的预期，这会加剧新房项目去化挑战。

反观二手房市场，无论“离婚三年内不能购房”，还是“双减”政策、教师轮岗对于学区房的影响，都对二手房形成了较大的影响。

据幸福里研究院数据，与去年同期二手房网签16057套相比，今年8月下降了0.7%，整体波动不大，可以看出政策调控威力初显，整体的二手房市场也在逐步趋稳。

一直以来，北京都由于其优秀的教育资源，使得二手房市场“长青不败”，更有甚者，教育资源集中的地区，比如海淀、东、西城等区域的二手房房价居高不下，随着今年以来，教育改革一系列动作的出台，8月以来，二手房市场迅速降温。说明购房者在政策的收紧下，更趋向于观望，整体来看，市场仍将保持持续谨慎的态度。

望京超越天通苑，大兴霸占新房榜首

据幸福里研究院7-8月北京各区搜索热度数据来看，新房市场，大兴延续了之前的热度，继续霸屏榜一，而二手房市场上，望京则反超天通苑成为第一。

相较去年同期，新房市场热度集中在廊坊、朝阳、大兴来看，由于新房市场供应出现变化，今年8月的热门商圈有着明显的转移，新房区域热度排行榜TOP3分别为大兴、房山、通州。

其中，大兴已有4个项目公布案名，此外，除去纯新房的新增供应外，市场每个月还会有稳定的在售项目新增供应。供应量大再加上在售项目较多，因此大兴排行第一也是实至名归，这也反映了新房刚需购房需求较少受到大环境影响，趋势稳定。

整体来看，新房市场各区域间的热度正在分化：城六区销售要好于其他区、北城要好于南城、小面积低总价去化会好于大户型高总价、常年没有供应的区域好于供充足的区域。一些区域供需匹配度高、具有稀缺性、性价比高的项目，会更具有吸引力。

而二手房区域热度方面，望京则保持了7-8月双料冠军的位置，整个二手房热度区域TOP3分别为望京、天通苑，长阳。不过，从去年同期相比较，300-500万的价格区间搜索量占比下降明显，600万以上的占比增加；从面积上来看，90-120平方米仍是用户的主要关注目标，因此，幸福里研究院分析师判断，望京地区符合条件的二手房资源较多，因此更受关注。

幸福里研究院分析师认为，新房用户需求集中在环境较好的改善户型，对于区位的需求反而没有那么高，如果新入市的项目能满足这些需求，且均价在5-6万元/平，预测去化将会较快；二手房市场或将逐渐趋稳。随着北京持续调控政策加码，二手房市场在连跌之后，市场也趋于理性，未来整体态势将趋稳。