cohesion目林(聚集度指数COHESION)

近日，优客工场、德必和创富港等上市企业先后发布2020年度财报，为联合办公市场的信心提振提供参考样本。

作为资本密集型的产业之一，联合办公和长租公寓、物业租赁等商业空间品类相似，资本助力已成为行业竞争中必不可少的环节之一。

在全球市场，WeWork的估值变化已成为年度经济现象;在中国市场，也有筑梦之星等企业欲IPO的消息传出。

抛开全球大背景下的经济环境，我们不禁要问的是，联合办公的商业模式，将如何重塑或迎来新生?

中国1.4亿客户群存在办公需求

2020年，面对新冠疫情的严重冲击，联合办公行业进入深度整合期。

一些行业头部品牌如FUNWORK、WE+酷窝相继退场，联合办公“二房东”模式弊端显现，行业一度陷入至暗时刻。

据商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院发布的《2020-2021年中国联合办公品牌发展报告》数据显示，2020年的联合办公市场规模达到1368亿元，同比仅增长7.97%;预计2021年增长至1877亿元，2022年将首次突破2000亿元大关。从增量来看，100%的年度增幅已经不复存在，但未来市场规模仍在稳健增长中。

再看客户群体，2016-2019年新登记市场主体持续上升，且2020年达到2502万户、增长幅度明显超越前四年。

据悉，2020年全国日均新登记企业达到2.2万户，年末市场主体总数达到1.4亿户，为近五年来新高。因此，逐年增长的新增企业数量，将为联合办公企业提供源源不断的潜在客群。

据迈点研究院不完全数据显示，2021年，计算机网络行业、电子商务行业以及新闻媒体出版业仍是联合办公主要行业客源，三者占比均超过10%;同时，信息咨询服务业和广告营销行业的市场需求也较高。

随着疫情期间在家办公、远程文化的深入人心，大批短视频、电商直播等风口行业需求涌入市场，企业对于精细化、品牌化的办公服务更加认可。

作为中国经济的晴雨表，联合办公企业走过了极不平凡的一年。但是，随着新形势下楼宇经济的发展以及新兴商务区的崛起，行业和企业模式的创新也将引领全国办公市场前行。

上市企业2020年财报传出积极信号

据迈点研究院不完全统计，目前国内已登陆资本市场的联合办公及相关企业主要有3家：2020年11月18日借壳美股上市的优客工场，2021年2月10日登陆创业板的德必集团，以及2016年4月18日登陆新三板且拟在创业板上市的创富港。

从经营模式来看，优客工场是中国领先的联合办公空间运营商，德必为文创、科创企业发展提供高品质办公环境和十大会员服务，创富港则旨在打造一站式创业创新服务平台;从上市平台来看，一个选择美股、面向全球市场;两个选择A股、专注中国发展。

不同的发展模式，也决定了彼此之间不一样的经营回报。

优客工场的营业收入主要来自旗下的自营项目，前期拿房租金和装修成本较高，重资产属性明显。

自2019年底，优客工场开始尝试将业务从自营模式全面向轻资产模式转变。2020年底，其轻资产模式项目占比达到54%，当年Q4季度实现净利润6279万元。

显然，随着轻资产运营项目比例的不断增加，优客工场2021年利润转正已是“板上钉钉”。

德必作为文化创意产业园区的运营服务商，2020年主营产品租赁服务、会员及其他服务分别实现营业收入6.72亿元、1.62亿元。

疫情期间，德必岳麓WE”逆势开工并完成招商99%的好成绩，通过“承租运营”和“委托运营”两种模式新签面积超过2.5万平米。受多重利好因素影响，其2020 年营收仅同比下滑13.57%。

和前两家企业不同，创富港无论是营收还是净利润都实现了同比增长，走出了一条行业逆曲线。

其2020年度营收达到5.88亿元，同比增长9.85%;净利润达到0.41亿元，暴涨5448.26%。

作为1995年就进入市场的耕耘者，创富港的物业租赁成本相对较低;且26年来专注于北上广深港杭蓉甬沙等9个城市，抵御外部不可控风险的能力也较强。

对于联合办公行业来说，不断探索和尝试运营模式，找到规模化与盈利的契合点，或将是接下来的常态。

WeWork和筑梦之星的“资本梦”

除了已经登陆资本市场的优客工场、德必、创富港和雷格斯母公司IWG，WeWork、筑梦之星先后都有提交招股书，氪空间、纳什空间、梦想加空间、ATLAS 寰图等也被外界认为是“种子选手”，联合办公的发展梯队还未真正成型。

作为联合办公领域的鼻祖，WeWork近年来经历过高潮、低谷，也在不断孕育新生。

随着16亿美元和解协议的达成，软银已完全控制WeWork。这也预示着，企业开始走向第二阶段，从创始人引领升级为职业团队赋能。

自2010年成立以来，WeWork获得慷慨投资，迄今一共融资近130亿美元;估值最高时达到470亿美元。

2016年7月，WeWork正式进入中国市场，并先后获得两轮总计10亿美元融资。

2020年9月24日，WeWork中国宣布获挚信资本2亿美元追加投资。这笔投资和此前两轮融资不同，挚信资本成为了WeWork中国的控股股东，开始全面本土化运营。

因此，不仅是WeWork仍在软银操作下尝试寻求资本动作，未来也不排除WeWork中国或在中国市场上市。

经历过多轮调整的WeWork，显然要比以往任何时候都成熟和务实。据悉，2021年，WeWork中国已实现北京地区1月和2月连续两个月的盈利。

筑梦之星成立于2016年，同年开始涉足共享办公领域，已开业超过60家高端办公社区，超过2000家入驻企业，覆盖全国20多个城市。

相比其他几家头部企业，筑梦之星的规模还有一定的发展空间，其最快的增幅就是接盘SOHO3Q的11个项目。

2021 年2月26日，筑梦之星正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股书，拟以“ BDS”为股票代码，申请在纳斯达克上市。

筑梦之星计划发行460万股普通股，发行价区间定为每股5-6美元，最多募集2760万美元。

募资用途有三方面：一是扩张公司的办公空间和服务产品，二是用于潜在的战略投资和收购，第三是一般公司用途。

虽然筑梦之星本身名气不大，不过其入驻企业却来头不小，华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户都是他的租户。据悉，在短短两年的时间里，筑梦之星曾先后收购了8家公司，耗资约2823万元。

而今，联合办公品牌在布局上呈现一线城市发展滞缓，二线城市扩张加快的趋势。预计2021年二线城市仍将是联合办公品牌抢占市场的重要战场。

未来联合办公品牌发展6个特点

随着国内疫苗接种工作的有序开展，疫情防控趋于稳定和常态化，行业和企业模式创新将继续引领全国联合办公行业的前行。

未来，联合办公的资本化布局，将以品牌发展为先，在具体运作中，则需关注以下几个特点：

#房企系品牌涌入联合办公市场#

2020年，市场上陆续新推多个联合办公品牌，且以房企系居多。

6月，万科推出首个正式开业办公空间品牌“牛小时Office”;8月，金茂推出首个联合办公品牌“J SPACE”;9月，恒隆集团推出办公品牌“HANGOUT恒聚”;10月，恒基兆业旗下办公品牌“Being Cospace”正式亮相。

房企系具备区别于其他联合办公品牌的资源优势，即布局全国的优质甲级写字楼物业资源。

将商办资产与联合办公模式融合，有助于创新写字楼发展模式，缓解空置率居高不下的困局。

#联合办公品牌探索多元合作场景#

2020年，联合办公品牌纷纷与酒店、商业、产业园等业态企业合作。

5月，梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作;6月，优客工场与开元酒店集团达成战略合作关系;7月，ATLAS寰图于上海闵行区的大型商业综合体正式落地。

随着市场规模不断增长，头部品牌不断扩张，联合办公行业将有更多持续探索的空间。充分利用碎片空间，共享资源优势，实行经济效益最大化，已成为联合办公行业的常态化操作。

#智能化增值服务成为全新突破口#

疫情冲击使得众多企业感受到前所未有的运营压力，也进一步推动了联合办公品牌线上服务的智能化发展。

优客工场上线抗疫平台，为入驻企业减免租金;WeWork通过APP进行健康管理;车库孵化通过微信公众号帮助企业开展各项政策线上申报工作;氪空间上线“VR看房”功能。

随着政策的鼓励引导，大数据、云计算、人工智能及其它相关技术日趋完善，越来越多联合办公品牌将致力于开发智能化的物业管理组合，从而推动品牌运营能力的进一步提高。

#直播运营成为营销重要渠道#

2020年3月，优客工场首次开展抖音直播，提供企业经营提升课程;4月，梦想加空间首次尝试带货直播，取得亮眼成绩;8月，氪空间抖音直播间开启连麦首秀，并在双十一期间联合多家入驻企业直播带货;9月，COHESION目林在成都目林空间直播，带动运营指数大幅上涨。

随着头部互联网平台的布局与垂直领域应用的发展，大量联合办公品牌通过直播推动品牌营销活动，潜在用户规模继续扩大。

#跨界或是联合办公年度新玩法#

2020年，跨界营销逐渐增加。8月，ATLAS寰图携手广汽集团旗下移动出行品牌如祺出行进行跨界联合营销推广;12月，优客工场参加了“明日边际”华侨城策划规划联盟大会，就跨界融合、创意发展的观点与案例与参会人员进行了共同交流。

同时，为了挖掘社群潜能与数据资产，联合办公品牌开启办公场景+电商模式新玩法。

2020年，优客工场首次尝试实现办公场景+电商模式，以办公空间为入口，开启电商平台的运营，以APP及小程序的方式呈现;ATLAS 寰图紧随其后，“职场生鲜专门店”开张，对其门店会员发放优惠券服务。

#精细化管理将重塑盈利模式#

联合办公品牌开始回归理性，创新改变运营管理模式。

五周年之际，优客工场正式启动由“重”转“轻”的战略转型;氪空间确立“全周期企业办公服务商”新战略，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”。

而今，精细化运营管理已成为联合办公行业的主流选择。精细化管理既能实现产品类型多元化，也能提升垂直化服务能力，最终实现经营业绩。