偿债能力包括哪些,企业偿债能力分析的主要内容

2019年，国家继续坚持“房住不炒”定位抑制非理性需求，房地产行业销售整体增速放缓。同时，国内融资环境收紧，企业融资难度加大。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，对房地产销售影响较大，房地产企业偿债能力更受市场关注。本文梳理了2019年末50家房地产上市代表性企业的债务结构和偿债能力，从而分析企业的债务风险。

列表描述：1。选取50家在香港和沪深两市上市的总资产超过500亿元的开发企业作为研究对象；

2.数据来源：企业年报，wind；

3.指标说明：净负债率=(有息债务-货币资金)/所有者权益，其中有息债务=负债总额-无息流动负债-无息非流动负债；短期债务与长期债务的比率=有利息的流动负债/有利息的非流动负债。

净负债率是指扣除货币资金后的有息负债与所有者权益的比率，短期负债与长期负债的比率是指有息流动负债与有息非流动负债的比率。中国房地产百强企业研究和上市公司top 10研究都将这两个指标作为企业财务稳健性最重要的评价依据。2019年，50家上市代表性房地产企业平均净负债率为93.8%，较2018年下降10.7个百分点，短期债务与长期债务的平均比率为0.50，与2018年基本持平。净负债率下降的主要原因如下：

1.房地产行业整体融资环境趋紧，融资监管趋严。房企有息负债增长势头放缓。2019年，房地产信托、境外债务、开发贷款等各种融资渠道受到严格控制，部分房企融资活动现金流入下降，减缓甚至降低了企业有息债务增速；

2.随着房地产行业的不断调控，房地产企业纷纷采取稳健的财务策略，手头资金充裕。房企持续加强销售，注重销售回报，资金持续回笼有效降低企业整体净负债率；

3.房企严格控制各项支出，更合理地获取土地。在房地产行业销售端和融资端的双重压力下，房地产企业的投资态度变得更加审慎，房企在力所能及的范围内制定了投资策略，减少了手头的资本支出。

中央企业净负债率较低，而外商投资为正的企业净负债率较高。具体企业方面，招商、华润置地、中海、万科、碧桂园净负债率分别为29.3%、30.3%、33.7%、33.9%、46.3%，均低于50%。其中，招商、华润置地、中海均为央企，融资和资源优势明显，净负债率处于行业较低水平。万科坚持稳健经营，净负债率保持在行业较低水平。部分正投资企业的净负债率相对较高。例如，2019年末恒大和融创的净负债率分别为159.3%和172.8%。在2020房企业绩会上，恒大和融创均表示，未来将降低负债率。

龙湖、越秀、远洋、中海、华润置地短期债务和长期债务相对较低，短期债务偿还压力相对较小。来自特定企业

看，龙湖短债长债比为0.11，位列榜首，越秀、远洋、中海、建发及华润置地短债长债比也均小于0.20，短债长债比分别为0.11、0.12、0.15、0.15、0.18，短期债务占比较低，短期内企业偿债压力较小，债务结构稳健。对于短债长债比大于1的企业，短期债务规模大于长期债务规模，企业应密切关注自身到期债务偿还能力，优化债务结构。

图：2019年50家上市代表企业净负债率及短债长债比

多数企业财务状况稳健，中海、华润置地及龙湖等企业债务结构优势显著。从两个指标的结合来看，中海、华润置地秉持稳健审慎的财务策略，资金充裕、财务稳健，抗风险能力具有显著的比较优势，净负债率均低于40%，短债长债比均低于0.20；龙湖集团始终坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势，保持合理、安全的负债水平，净负债率为51.0%，短债长债比仅为0.11。个别企业负债水平较高，短期内偿债压力较大，企业应量入为出做好资金安排，保障现金流安全，同时，在调控政策持续深入大背景下，企业应适度降低负债水平，实现稳健发展。

榜单说明：1、选取了50家总资产500亿元以上的在港及沪深上市开发企业为研究对象；

2、数据来源：wind；

3、指标说明：沪深上市房企：现金到期债务比=货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）；大陆在港上市房企：现金到期债务比=现金及现金等价物/短期借款及长期借贷当期到期部分。

整体偿债能力小幅下降，但偿债压力整体不大。2019年50家上市代表企业的现金到期债务比均值为1.50，较2018年下降0.24，但企业短期偿债压力整体不大，部分企业短期偿债能力表现优异。企业现金到期债务比下降主要有以下两点原因：

1、行业融资环境持续收紧，销售规模增速放缓，导致企业货币资金增速下滑，2019年，50家上市代表房企货币资金同比增长率为16.3%，较2018年大幅下降24.0个百分点；

2、房企积极发行短期融资券缓解资金压力，短期负债增长态势持续，增速未出现明显下降，2019年，50家上市代表房企短期债务同比增长率为18.1%，较2018年仅下降2.3个百分点。

现金到期债务比均值1.50，18家企业现金到期债务比小于1。从现金到期债务比来看，50家上市代表企业短期内偿债压力不大，2019年末企业在手货币资金能够覆盖未来一年需偿还债务。50家上市代表企业中现金到期债务比多分布在1-2之间有21家，占比42%，现金到期债务比小于1的房企有18家，占比36%，有7家房企现金到期债务比在2-3之间，占比14%，现金到期债务比大于3房企有4家，占比8%。

央企及经营稳健企业现金到期债务比较高，货币资金足以偿还一年内到期债务。龙湖及中海现金到期债务比均大于4，越秀、远洋现金到期债务比均大于3，华润置地、龙光及旭辉等现金到期债务比均大于2，企业在手货币资金充足，短期偿债压力较小。与此同时，部分房企现金到期债务比小于1，货币资金不足以偿还未来一年内到期债务。

图：2019年50家上市代表企业现金到期债务比及速动比率

从现金到期债务比与速动比率的结合来看，龙湖、中海、远洋及旭辉现金到期债务比分别为4.36、4.00、3.34及2.71，货币资金能够覆盖一年内到期的债务，速动比率分别为0.49、0.66、1.01及0.88，企业偿债能力较强；佳兆业、雅居乐及金融街现金到期债务比分别为0.84、0.79及0.70，速动比率分别为0.92、0.66、0.61，剔除存货后的流动资产偿还流动负债能力较强；部分企业货币资金不足以偿还一年内到期债务，且速动比率偏低，易变现的流动资产对流动负债的保障较弱，应高度重视现金流安全及债务偿还风险。

结语

企业偿债能力不仅与静态的财务指标有关，更与企业销售、回款、融资、投资等各项经营活动密切相关。2019年以来，房地产行业融资监管严格，楼市调控政策持续，进入2020年，新冠肺炎疫情给房企销售去化带来较大影响。与此同时，2020年下半年及2021年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。下半年，短期偿债压力较大的房企应积极加速库存去化，创新销售模式，加大回款力度，未雨绸缪做好资金安排，合理控制投资节奏，不断提高财务安全壁垒，保障企业稳健发展。