白金湾府邸（上海白金湾府邸）

来自地产热点观察

上海上半年卖了1300亿金额的地，

但是，那又如何。

任何土地在今天的北外滩面前，

都显得平淡无奇。

甚至有些“云想衣裳花想容”

北外滩充满了戏剧性，

它卖过2次；

溢价超过28%；

楼板价破8w；

上海第一个没有15%自持的宅地；

上海4年里第一块由7家开发商入围竞拍的地等等。。。

保利，融创、招商、绿城、龙光、华发，融信

引得无数英雄竞折腰。

该地块最终由招商以总价44.04亿元拿下，折合楼板价81089元/平，溢价率28.4%。

为何如此弹眼落睛？

上海卖这块地，就像嫁公主，招驸马一样。

而这往往是戏曲评书最喜欢的桥段。

殊不知

上海对于这位美貌公主的养成和打造已经18年了。

2002年申博成功，这对上海影响非常大，住宅成交均价由3500涨到了4700。

北外滩的规划也随之托出。

这些都很快提地升了北外滩的地价和房价。

当年对于北外滩的定义是：建成国际航运区、现代商业区、高档居住区和滨江休闲区，成为新世纪上海城市的新亮点。

而且提出了与老外滩、陆家嘴金融贸易区构成“三足鼎立”之势。

没想到这个观点18年前就已经提出了。

我那时刚入行不久，对北外滩依稀有点印象。

当北外滩规划一出。

2002年新外滩花园一度从7000元/平方米的单价上升到9000元/平方米左右。并且在年底售完。

ps：这个新外滩花园也就是白金湾府邸的前期。

还记得它附近有个叫：名江七星城的新盘。

推出时也把价格定在了9000。北外滩一跃成为9000元板块。

要知道当时黄浦靠江的海琪园，开盘价格才8000。北外滩当时的势能可见一斑。

但事实是残酷的。

和南外滩的高歌猛进不同，北外滩处在这一轮的“外滩概念”的延伸段，暂时处于相对冷静的阶段。

这一方面是因为南外滩地理位置、基础设施条件相对优越，所在区政府操作手法熟练的缘故；

另一方面，北外滩比之南外滩，存在沿江路线和可开发区域两倍于南外滩的情况。大量的旧式里弄需要资金翻修动迁。

这一冷一晃就是6年，直到2009年北外滩又重新回到了公众视野，那就是上海的四大国际中心战略。即：建成国际经济、金融、贸易、航运等四大中心。北外滩直接对标伦敦，承担起上海国际航运中心的城市功能。

2009年这次规划具体内容，

1）到2020年，面积达3.66平方公里的北外滩航运服务集聚区将打造成为“一个基地三个中心”，即企业总部基地、航运要素集聚中心、国际邮轮客运中心和口岸服务中心，成为上海国际航运中心的一个重要支点。

2）12号线在此设站。

由于这些利好，北外滩地产又进入新一轮发展。

北外滩区域办公楼大都建于2000年以后，主要有甲级办公楼耀江国际广场、海泰时代大厦等，乙级办公楼有上海滩国际大厦、森林湾大厦等。在2009年租金平均入驻率达85％左右，高于全市平均水平。

于2009-2017年后，随着白玉兰广场、浦江国际金融广场、东方海港国际大厦等项目，拔地而起，区域办公价值将再次被提升。

北外滩的板块势能提高，再加之2009和2010年的房产大年。

这里的住宅开始变成了强势豪宅。从七八万到十几万的出现了。

当时新民网还报道了这么一件事：

原文如下

先验资，再看房，在如今看来已见怪不怪。

在当时还是非常罕见。

令人回味的是当年这个65000-80000的“朝南坐”的豪宅，2020年4月又推出了新一批新住宅，价格10.96w。认筹率竟然不满50%。

北外滩最具代表性的楼盘还有白金湾府邸。

白金湾府邸2008年首开仅售4.6万，2010年已经涨到了70000-140000。

当年黄浦滨江与白金湾同期开盘的浦江公馆，开盘价比白金湾府邸还要高上2000左右，但如今年化涨幅却跑输了北外滩。

2010年卖到70000-140000的白金湾府邸，也成了那几年的热点话题。

北外滩的第3波发展，又在今年拉开了序幕。

我相信这是一次对北外滩的最后总攻，是一场“毕其功于一役”的战役

为什么？

几大原因。

1、起点不一样，北外滩从规划到现在已经发展18年，初具规模。

地标建筑上海白玉兰广场，是2003年规划产物，直到2017年才竣工。它的建成代表的北外滩CBD的成熟。

关于北外滩CBD的成熟度，我们可以从以下几点感受出来。

1）北外滩的租金能级已经接近人民广场。

目前，北外滩标杆写字楼的租金已经与人民广场基本持平，远高于近2年大火的前滩。

2）北外滩成为过去5年最具租金成长性的板块。

据CBRE世邦魏理仕统计：过去5年，全市写字楼板块平均租金复合增长率为1.2%，北外滩CBD地区为7.2%。

3）北外滩入驻企业能级高、聚集性强。

目前北外滩已经聚集了1560多家各类金融企业和机构，囊括了全国九分之一的公募基金管理公司；这里活跃着4700余家各类航运企业和39家航运功能性机构，成为中国大陆地区航运产业链最完整的区域之一。

2009年上海对北外滩的许愿，在2020年基本实现了

而且还多了金融和5G

2、重视程度不一样，以前高歌猛进的南外滩、陆家嘴，逐渐饱和，滨江的黄金三角只剩下了北外滩。

好比你再喜欢长公主 二公主，她们毕竟也都出嫁了。

现在就剩下3公主在身边，你能不好好打扮她？

所以此次北外滩地块动迁是超乎寻常的给力。

山寿里，这样2548户居民的超级地块，神奇地在今年解决了。

为了解决这块地的拆迁，政府会支出多少？

以东外滩地区拆迁为例

大多数居民以家庭为单位，10～20平方米旧房获得的货币补偿在500万元左右。

北外滩为山寿里付出的动迁补偿可能超过120亿元。

这种财政支持的力度是惊人的。

这才有了北外滩一口气推出n块地的气魄

北外滩的兴起，势必带动上海内环内北部的发展和建设，（北部至瑞虹新城一带）是上海内环内发展的又一个重磅发动机。

所有这一切，似乎全部凝结在这块北外滩的宅地上。

公元304年，晋代上虞人稽含所著的《南方草木状》中就有女酒、女儿红酒为旧时富家生女嫁女必备之物的记载。当女儿下地的第一声啼哭，肯定会让每一个父亲心头一热，三亩田的糯谷就酿成三坛子女儿红，仔细装坛封口深埋在后院桂花树下，就像深深掩藏起来的父爱，没事的时候就到桂花树下踏几脚，踏几脚仿佛心里也踏实一些。

待到女儿十八岁出嫁之时，用酒作为陪嫁的贺礼，恭送到夫家。

这酒我们叫它女儿红

说的不正是它么。