01.

2020年虽然已经过去了，但是依然给很多人留下极为深刻的印象。比如说，中国的房地产老板们，他们的日子，似乎大都过得不是很安生。

今年3月2日《2021胡润全球富豪榜》中国富豪排行榜中，房地产大佬无一挺进前十，这是自榜单发布以来，首次出现房地产企业家没有进入中国前十。

去年八月的中旬，一条针对房地产企业的叫做“三条红线“的监管指标引起了关注。这三条红线分别是：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。

如果一家房地产企业“三条红线”均已突破，那么该企业将不被允许在接下来的一年内增加债务。这对于向来有“负债越多买卖越大”说法的房地产行业来说，无疑会引起一次大动荡。

“房地产是周期之母，十次危机九次地产。”曾任恒大首席经济学家的任泽平这样表示。

02.

在过去的十五年里，中国的房价增长了6倍有余。中国很多地方如深圳广州的房价已经超过了伦敦，纽约等城市。房地产行业也在房市的一片欣欣向荣中赚得盆满钵满。

这“盛况”，让人想起上世纪八十年代的日本。那个时候，日本经济高速发展，是世界上公认的两个最富有的国家之一，房地产十分景气的东京一度成为全球房价最高的城市。

房价增长的主要原因是当时的人们手里闲钱很多，大多中产阶级把目光瞄准了股市和房地产。一段时间里，日本的股市欣欣向荣，房价疯涨。银行放心地给人们大量放款，如果说股市还有一定的准入门槛的话，那房产无疑是风险最低的投资。

没有人觉得这场狂欢有问题，因为没有人觉得房价会跌，他们不惜超出自己还贷能力的买房炒房。直到，各种实业公司下场，把钱也拿出来买了房，日本的工业实业开始停滞不前。

政府开始调控，但已经晚了，房价停止上涨，企业开始抛售房产，房价开始崩塌式下降，大量企业破产，人们失业，一些在高点的买入房子的工薪族则一生被套牢在了贷款里，毫无生活可言。

那一场房产泡沫的危机的余波，现在也还没有散去，成了那一代人永远的痛。

所以这场中国房地产界的大动荡其实也早有由头，早在几年前，为了避免经济泡沫的产生，我们国家就收紧了相关的金融政策，提前给各个公司吹响了去杠杆轻负债的号角。

但显然，敢叫大动荡不是没有原因的，饶是业界大佬们，也没有缓过劲来。

去年，许家印的恒大被传出了资金短缺的消息，许老板忙不迭地跑出来辟谣，股东们都若有所思的点头说信了，转头就考虑着是不是要把股票抛了。

富力集团经历了一年的抛售资产，在年底依旧不负众望地牢牢踩中三条红线，归为红档。

再看近些年来陷入困境的这些企业：泰禾和泛海深陷债务危机，华夏幸福缺钱缺到连心爱的足球都被迫放弃了。

王健林万达

万达和海航则折戟海外市场，在政策收紧之后，王首富带着万达疯狂的断臂求生，海航则已经近乎无力回天，破产重组近在眼前。

就在一众地产大佬叫苦不迭的时候，融创中国，在2020年里靠着收购和接盘，成为在中国一二线城市拥有商品地数量最大的房地产公司。

而融创中国背后的掌门人，叫孙宏斌，现在是个美国人了，这个在中国房地产界呼风唤雨的American，离走上他梦寐以求的王座，更近了。

素有接盘侠之称的孙宏斌，今年二月，斥资8.17亿接手大连一个烂尾8年多的住宅项目，虽然数目不大，但这只是这些年融创并购接盘的冰山一角。

给人感觉所有房地产公司都在哭穷，只有孙宏斌的融创带着有钱任性的姿态四处抄底救急。

不过别看如今孙宏斌这么风光，在成为中国第一地主之前，在我们社会主义的土地上，孙宏斌也摔过不少跟头。

03.

1988 年，一个契机之下，孙宏斌辞去了中国环境科学院的稳定工作，转身投入了刚刚成立四年的联想的怀抱，就这样，清华毕业的高材生，进入了一个并不熟悉的IT领域工作。

事实证明，孙宏斌真是个自带主角光环的男人。只一年，孙宏斌就坐到了联想企业部经理的位置上，为联想自全国各地开拓出十几家分公司，还将公司积压的1000多万货物全部卖了出去。

这些成绩都被联想的老大柳传志看在眼里，老柳十分欣赏孙宏斌的能力，把他提拔成企业部主管，分管联想除了北京之外的所有业务。明眼人都看得出来，老柳是把孙宏斌当成接班人来培养了。

孙宏斌是山西运城人，说话乡音很重，表达能力也欠佳。据说老柳为了帮他纠正口音，逼着他每天到办公室讲一个故事。公司的最大领导，每天专门抽出时间来听你讲故事，这简直就是陪亲儿子的待遇啊。

不知道如今的孙宏斌站在台上面对着一众员工侃侃而谈的时候，会不会想起多年之前在老柳办公室讲的那些故事。

但两个人亦师亦友的“蜜月期”也就在孙宏斌走进联想核心管理层后戛然而止。1990年，柳传志亲手把外界眼里被钦定的“太子爷”以挪用公罪款送进了监狱。

细究孙宏斌惹来牢狱之灾的原因，其实也就四个字，功高震主。

被提拔到核心管理位置的孙宏斌志得意满，全权把关着公司的人员调度和财务管理，恰逢柳传志当时飞到香港开拓业务，孙宏斌在公司里面有了一群自己的拥趸，变得越发膨胀，公司内部“结党营私，分裂公司”的传言到处乱飞。

老柳看着这个年轻人肉眼可见地膨胀起来了，也想敲打敲打他，在员工会议上宣布孙宏斌将调往业务部当主管，并且不能带原来的下属。但孙宏斌的下属们不服，甚至在当场和柳传志争论起来。

甚至有些员工还在私下谈论孙宏斌应该转移财富另立山头，也不知道说这话的人对孙宏斌是真爱还是高级黑，这不是坑人嘛。

说者无心，听者有意。这“大逆不道”的话传到柳传志耳朵里，老柳一甩手，孙宏斌进去了。

柳传志用自己的铁腕，给年轻的孙宏斌上了商界的第一课。

04.

1994年，孙宏斌出狱，出狱之后他找到柳传志向他承认了错误，老柳也是动了恻隐之心加上惜才之意，不仅握手言和，还借给了孙宏斌50万创业资金。

过往仅仅是过往，就算是把自己亲手送进监狱的人，却依旧能低头言和，这就叫格局吧。

靠着这五十万的资金，孙宏斌在天津创立了自己的房地产公司，就是后来的顺驰，顺驰成立后，一直用高现金流搅动着国内的房地产市场，孙宏斌想要买的地，不惜比竞争对手多出几亿也要拿下。

要不说孙总是商界奇才，到了新世纪初，顺驰在天津的市场份额已经上升到 15%。同时，顺驰在二手房销售市场也发展得红红火火，拥有了近百家直营连锁店和二百多家社区协作店。

2003年，在博鳌论坛上孙宏斌发表演讲时说：“顺驰今年的销售额要达到 40 亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座各位，包括王总。”

这句话从当时的顺驰老板嘴里说出来，颇有些压力，就连久经沙场的王石，坐在台下的脸色也是变了几变，才勉强淡定地挤出些笑容。

孙宏斌从来不是个光说不做的人，顺驰以万科为目标，马不停蹄的发展扩张，2004年，出狱十年后，孙宏斌以13亿资产首次登上《胡润百富榜》。

顺驰上下都觉得，老板带领大家把王石的万科踩在脚下的日子马上就要来了。

但很快，一场风暴就要来了。

美国人孙宏斌是有敏锐的商业嗅觉，对于宏观调控却没有那么在意，早在2003年房地产开始出现过热的势头时，央行就开始缩紧一些政策了，但当时高现金流带来的红利太大了，孙宏斌并没有那么强的风险意识。

到了2005年，一些金融政策再次收紧，全国的银行都暂缓放贷，顺驰的现金流，就这么断了，前一秒还在高速前进的顺驰下一秒被告知往前走的道被拆了。

孙宏斌开始四处奔走，辞去了董事长的职务，就为了顺驰中国能够在香港上市，这样就能获得一笔融资来缓解资金压力。

屋漏偏逢连夜雨，由于和投资基金的私募计划被搁浅，上市未果，顺驰的资金链彻底断了。

没办法，孙宏斌只能给融创找下家了，最终在2006年融创被以12.8亿的价格卖给了香港路劲基建集团，堪称白菜价的跳楼甩卖，这是孙宏斌摔的第二个跟头。

05.

但孙宏斌还给自己留了一手，早在2003年，孙宏斌就创立了融创中国，致力于打造高端住宅，而这一招棋，也成为了孙宏斌东山再起的倚仗。

顺驰变卖后，孙宏斌变得低调起来，连带着他的融创一起蛰伏下来。吸取了顺驰的教训，融创不再盲目扩张，主攻一二线城市。2010年，融创照着给顺驰准备的上市模式成功上市。同时，孙宏斌手里握掌握了大量的现金。

凭着手里充足的现金流，孙宏斌开始了自己在外界眼里赌博式的并购之旅。

作为有名的白衣骑士，这些年来孙宏斌接过的盘不计其数。别问，问就是不差钱。

2019年李嘉诚抛售国内的资产时，孙宏斌接下李嘉诚手里大连西岗的项目，交易价超过四十亿。

当年深陷负债的王首富遭遇银行封锁，低价甩卖万达城和酒店的时候，就是孙宏斌接的盘。当时王首富联系了许多家公司，包括恒大，没有人敢来捡这个便宜，最后还是胆大的孙宏斌接下了。

王首富干了二十年多年，立志要让迪士尼在中国卖不出去票的王牌，一夜之间易了主，交易的双方还一脸和气，各怀鬼胎的互道恭喜。

还有今年年初，孙宏斌又从华夏幸福董事长手里，接过浙江嘉兴的一块地，价值高达10.6亿元，又给华夏幸福救了把火。令人惊叹的是孙宏斌手里并购来的资产总能够被盘活，以万达的酒店来说，购回后不出两年孙宏斌就以1600亿的价格再次出售。

细数数这些年并购的项目，每一个要被绊一跤房地产老板后面都有孙宏斌及时出现来扶一把。

不过，这么多项目，倒也不是全都稳赚不赔。孙宏斌跌的第三个跟头，其实也不能算跟头，只能说是个踉跄吧，是在自己的山西老乡贾跃亭身上。看见这个名字，相信大多数人已经会心一笑了。

孙宏斌曾经力排众议给贾跃亭的乐视投资150亿，后来的故事大家都知道了，贾跃亭飞去了美国造车，还活跃在社交网络上。“下周回国”中的下周变成了“薛定谔的下星期”，意为，不到下星期，你永远不知道贾跃亭到底是不是要回国。

当年孙宏斌说我相信老贾有多诚恳，如今的路人笑得就有多狠。

不过，对于孙宏斌来说，这150个亿还是能亏得起的，就当坐实自己白衣骑士的名声了。这一下踉跄，无伤大雅。

06.

融创这几年的发展的势头一直都很猛，三月公布的2020年报显示，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%亿元；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。

更引人关注的是，是融创在三档红线标准上的降档，让融创迅速从三条踩线的“红档”房企转变为黄档房企。同时，融创还积极发展文化产业，乘时变化，相应政府号召，也是融创的发展战略。

眼下当年的追赶的目标万科已经收归国有，当时台下的王总已经成了正厅级别，成了甩手掌柜天天登山划船的享受生活。王首富眼下还有不小的麻烦要解决，他的万达也已经不比昨日。恒大倒是还算稳定，但却没能把脚从三条红线上拿下来。

上一次美国人孙宏斌离行业龙头这么近的时候，一阵大风吹得他闪了腰，调养好一阵才东山再起，不知道这一次，会不会又刮来什么风，他又是否能屹立不到呢？

（本文由 财经十三叔 团队原创，作者 霍缘，欢迎大家点击关注，留言互动交流）