可行性分析报告模板 房地产可行性报告范文

作为投资人，怎么能不写最基本的投资项目评估报告呢？你知道，这份报告价值数十亿黄金。

前面几节课我们也提到了项目评估报告的几个组成部分，比如投资估算与分析、项目本身的风险评估、市场调研等等。本期我们将为您带来一份完整的房地产投资项目评估报告，其中应包含哪些组成部分。

一、项目评估的组成部分

房地产投资项目评价是对项目投资可行性的综合分析。在市场调研的基础上，根据项目的各项相关指标，做出了一系列的分析和结论。项目评估的目的是最大限度地规避风险，提高投资效率。项目评估主要分为五个部分：市场分析、项目定位、经济分析、项目风险评估和结论。

二、市场分析

投资市场分析是系统地收集、整理、分析与房地产相关的市场信息，从而为投资决策提供信息。

1、区域简介

区域介绍主要指研究项目的宏观环境和区域环境。通过分析研究城市不断变化的经济、政治、文化、人口因素，明确项目所处的宏观环境和市场条件，把握房地产市场的整体趋势。区域环境研究是通过分析城市规划、景观、交通等区位条件，分析区域内实际和潜在的房地产供给，研究项目所在地的区位价值。

2、消费者调查

消费者调查是通过收集和调查消费者需求数据，了解目标消费者的购买力水平、购买倾向和共同特征，从而为项目的市场定位提供依据。

3、楼盘调查

房地产调查是了解房地产规模、销售价格、市场反应等。通过分析项目拟投资区域及相邻区域主要竞争对手的竞争地产，了解项目主要竞争对手的营销策略及目标客户群，从而为确定项目开发的竞争策略提供依据。

4、土地调查

土地调查是对拟投资项目所在区域及相邻区域的主要历史地块信息进行收集分析，从而了解地块大小、相对位置、成交时间、成交价格(总价、单价、楼面价)、土地溢价率、征地公司等。对周边被收购的土地项目，同时，要了解历史地块的现状，从而为主体地块成交价格的合理性提供参考。

三、项目定位

项目定位包括目标客户群定位、产品定位、市场定位、区域定位、功能定位、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位和建筑风格定位。

项目定位以预判为基础，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特点进行调整，从而形成最终的产品定位。主要内容包括宗地分析和项目分析：

1、宗地分析

宗地分析是对拟投资土地的情况进行研究分析，包括项目现状、交通、环境等。在此基础上，对项目用地进行SWOT分析，为项目分析提供参考意见。

2、项目分析

通过调查研究和数据收集，在充分掌握信息的基础上，根据目标市场的选择和项目的市场定位，了解项目的开发档次、销售价格、客户群体、开发进度、开发内容和规模、开发进度和产品价格，进而对项目进行综合分析。

四、财务测算

毕竟计算只是一本书。

收支账，收入就是项目最后销售所带来的实际收入；支出就是项目前面和后期所有实际成本的总和。相比收入，支出的项目就会多一点，比如：土地成本、建安成本、营销费用、财务费用、管理费用、土地增值税、所得税和增值税等各种费用。对项目的经济分析一般分为静态分析和动态分析。

1、项目成本

项目成本包括土地成本（包括征收及拆迁补偿费等）、开发成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费）、开发间接费用和期间费用等。

1）土地成本

土地成本就是通过招拍挂、收购等方式取得土地使用权所需的费用、税金等。土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据拿地途径可以分为三种：

l 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收费和土地使用权出让金等。通过土地征收及拆迁费、出让金、七通一平费、耕地占用税、耕地开垦费、管理费、占耕地交易附加费、新增建设用地有偿使用费、前期工程费和契税等。

l 通过在城市中进行房屋拆迁取得的（毛地），土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金、税费等。

l 通过在二级市场上收购取得的项目（如购买其他房企转让的已完成征收拆迁的熟地、收购项目公司等），土地取得成本包括合同的总价款和应由买方缴纳的税费（交易手续费、契税）等。

2）开发成本

开发成本主要包括规划设计、前期勘探、建筑材料、工程承包、安装（电梯、消防等）、绿化、公用设施建设等这些组合起来的最终成本。其中，建筑安装工程费，指以发包方式、自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费；而配套设施费则指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明和环卫等费用。

2、税费

房地产项目经营税费实际上是包含两大部分，即项目开发期间税费与项目经营期间的税费。开发期间的税费主要是前期获取土地的税费，经营期间的税费主要有营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税等。

3、投资回报率

投资回报率就是项目净利润除以本金的比率，即：

投资回报率=净利润/总投资*100%

4、盈亏平衡点

盈亏平衡点就是零利润点或者叫保本点。通常是指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点未界，当销售收入高于盈亏平衡点时项目是盈利的；反之，项目则是亏损的。通常情况下，盈亏平衡点可以用销售量或销售额来表示。

五、风险评估

房地产项目的投资动辄几亿、十几亿，一旦项目前期评估出现差错就会给企业带来巨大并不可弥补的损失，因此风险评估在项目评估报告中显得尤为重要，它能起到预警的作用，能让企业在全面了解项目风险点的情况下做出正确的判断。

经营风险：经营风险就是指项目的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致项目盈利水平变化从而产生项目预期收益下降的风险。

财务风险：当公司财务结构存在不合理，融资不当而导致公司所投资项目预期收益下降的风险。此类风险在目前的地产市场内特别常见。

市场风险：在经营期内，房地产市场发生负面变化的风险

六、结论

在完成项目评估后，即可对项目进行综合评价。包括：对项目的可行性推荐方案进行综合性描述；对由于种种原因未被推荐的主要比选方案进行描述，说明优缺点；提出项目各个阶段存在的有关问题，并提出相应的措施建议。

越是基础的东西，往往越容易出错。因此不要小看这个项目评估报告，成功永远都是在细节中体现出来的。希望本期课堂对大家的工作有所帮助，特别是新进入投资圈的朋友们。

来源：投研参考（ID：dichaninvestment），本文已获授权，对原作者表示感谢。