3月27日前后,万科城2期乘峰上一标段交房。
应11栋业主“坚果”女士邀请,云南好房001/002号研究员前往项目现场一探究竟。
云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。
我们采取两位研究员打分制,不仅从业主验房角度探究房屋,更从交房流程、房屋内部、楼栋外立面、楼栋内部、公区基础设施、全龄段设计、公区多功能设施、地下停车场、社区商业、室内精装9个大项,超过100个小项对交付小区进行全面评测。
针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表11栋业主坚果女士一家的情况,不代表本次交付的所有业主情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,仅供参考。
来看园区大门的实景拍摄照片:
对比一下之前宣传的效果图:
(本次交付的一标段为西侧楼栋7~11栋,以及楼王6栋,小区大门位于8/9栋之间)
总体来看,万科城二期交付亮点如下:
1、物业/流程方面:物业管家前置服务、提前办证(可做到“交房即交证”)、先看房再交税费、交房仪式感强、提供了验房验收要点明细等。
2、公区整体:园区交付基本符合前期宣传,园区大门超出预期。
3、园林绿化与园区设计:部分区域硬质铺面比例较大(但也还过得去),中庭园林面积超过1万平,中庭乔木数量多;园区内花卉色彩缤纷,有美感。
4、全龄段设施:儿童设施在中庭中间,面积大,且不容易干扰住户。
5、地下停车场:有较多充电装置。
室内交付:基本符合前期宣传
多是设计上的缺点,工程方面的毛病不多。
比如:
1、因三梯六户设计,走道狭长,中户入户门只能内开。
2、电梯符合标准,但轿厢稍小。
3、配电箱不隐藏在玄关柜内(难看),可视对讲设备离入户门远。
4、天然气暂未接通。
5、入户门、室内门比较普通,不够有质感。
6、一楼入户大堂未摆放休息桌椅(不确定后期是否摆放)等。
另外,以坚果女士家为例,房间内最大毛病在于疑似入户门铰链/锁扣问题,导致大门闭合不严,另有墙面有两小处刮擦需要修补、厨房窗户密封条脱落等。
交房流程:
先来看两位研究员的打分情况:
到了现场,看多了交房现场的研究员异口同声——“不愧是万科”。
因为,它做到了“不用交钱就能先验房”。
(在此之前,昆明大多数交房现场都是要求先交了各种税费之后才能拿到钥匙去验房,而万科是先验房,再交税费签字拿钥匙)
坚果女士提前在万科小程序上预约了周日下午三点左右交房,到了现场等候了十分钟左右,就由工程人员带着去验房了。
现场有序且等候时间不长,颇为专业。(等候区准备了一个大冰柜,雪碧可乐矿泉水任喝)
坚果女士表示,在交房之前(大概提前半个月)就有物业管家提前告知“可以交契税办房产证了”。
少数业主也确实做到了“交房即交证”。
(当然,坚果女士没有马上交契税,她表示要先交了房再说)
同时,也在现场公示了交房五证”(《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》)、物业收费、公共维修基金等事项。
物业费(全包)2.78元/平/月,不算便宜。(公共维修基金、物业费均可在小程序上完成操作)
提供了验房注意事项,这点对购房者来说非常友好了。
在交房流程上,万科得分较高:
002号研究员——“交房流程不错,可能是对万科要求较高,我认为现场工程带看这一部分,坚果女士家快修小队不太及时,没有当场直接修复小问题,所以扣了分。”
楼栋内外:
从小区楼栋上看,万科城采用米白色+灰色相间的涂料,还是比较耐看的。
而且与周边黄色楼栋(保利大家/中产花香四季等)相比,辨识度很高 。
来看两位研究员的打分情况:
窗户采用的是双层中空玻璃,飘窗皆有护栏(护栏总体离地面超过1.2米),阳台采用玻璃护栏,高度合适。
(注意阳台护栏的玻璃情况)
001号研究员“因为阳台护栏下半部分的玻璃护栏没有封闭,估计后期封阳台还得重新弄一下。”
楼栋入户分为南、北入户两种,北入户的入户大堂更高(超过2层),但北入户楼栋单元门口的植物+花卉就不如南入户楼栋那样丰富了。
(北入户楼栋,大堂更高,但单元门外植物更简单)
(南入户楼栋,大堂更矮,但单元门外植物更丰富)
北入户的大堂挑高6米+,简约典雅设计,墙面淡灰色纹路瓷砖,没有太多浮夸/水晶灯设计之类,我们到达的这一栋并未看到一楼入户大堂有休息桌椅。
(挑高大堂)
(大堂内摆放了一些关于万科旗下的家居宣传资料)
(电梯轿厢)
楼栋采用2梯6户设计,缺点是两部电梯轿厢稍小,另外高峰时段需要等待(总高27-34层)。
楼道内的墙面和地面瓷砖均是米黄色,不同的是花纹样式略有不同。
(楼梯间,毕竟不是板楼,走道还是比较狭长的)
过道无吊顶,简单筒灯,整体还算比较素雅。
(楼梯间)
我们也到消防楼梯间随手拍了一下,这里就比较普通了,无地砖+墙砖,只是简单的抹灰+腻子。
房屋内部:
推门入户,第一眼印象还是很不错的:干净、明亮、清新素雅。
单层层高2.75米左右。
来看两位研究员打分情况:
门口有挂钩,房屋内部开关处有一键开关,进出可以直接控制全屋灯光。
可视对讲系统放在玄关柜的另一侧(离门有点远),不过,看了一下面板,功能比一般简单的开门/报警功能要丰富得多。
坚果女士家里的问题是“瓷砖铺贴平整、木地板基本没有空鼓,但客卫洗手台旁边的墙上有一小块刮擦;客卫洗手台盆的镜子右上角的有缺角/破损等”。
一处细节是阳台地砖款式是防滑地砖,也很人性化了。
(注意配电箱在玄关柜外侧,不美观)
玄关柜的面板颜色为白色,跟整体装修风格不是太搭,但内部隔板很多,实用性不错。
镜柜、洗手台面也做得不错。(镜柜有灯带,台面有挡水设计)
002号研究员更加严格一些,表示“入户门和室内门都比较普通,款式一般;另外是龙头、花洒采用摩恩品牌,龙头都是抽拉式水龙头,还可以调整出水方式,但马桶虽是科勒,但确实是最传统的款式。”
在之前万科城二期推出的时候,设备阳台从厨房进出改为洗手间进出,当时引起了不小的争议,而实际看下来,并不影响使用,业主坚果女士也能认可这种方式。
001号研究员认为万科城的窗户非常不错,“第一是主卫的窗户可以从侧面和上方两个方向打开,另外是卧室的窗户都是平开窗(推拉式),有利于空气流通”。
坚果女士表示“合同上写的精装标准500元/平米”。
但是“按昆明开发商吹上天的精装标准,这里应该达到了1500左右的标准了”,002号研究员如是说。
整体精装无大问题,装修风格不老土,款式偏年轻大众化,设计细节也比较人性化,总体来说符合预期了。
公区基础设施:
如果要说万科城二期最大的亮点,非园区大中庭莫属(简单测算后面积超10000平米)。
(上图红色标注为根据规划局公示图标注,西侧楼栋一标段楼间距相对比二标段更窄)
来看下研究员对这一部分的打分情况:
以往在开发商的宣传中,什么6000平米的大中庭之类,我们无法有很明确的概念。
来到万科城二期的大中庭有了明显的体验。
002号研究员表示“这个中庭确实是大,但太单调了的感觉,走到里面除了树就是儿童游乐区,感觉没有什么设计感和明显分区”。
001号研究员则认为“就是这样的大草坪才好,而且乔木非常多,可惜就是还没有完全长出叶子,但乔木真的非常密集,以后一定是绿油油的感觉”。
(大中庭中乔木非常密集)
总之,大草坪、树多、面积大,是一致认可的点。
同时,大中庭中还设计有一小栋休息区(两百平米左右,但好像还没完全布置好),以及儿童游乐区。
儿童游乐区设置在园区中央,不容易打扰周边住户。(入口处也有提示信息)
目测面积超过600平米,多组游乐设施,全彩色塑胶铺面,周边设有休息凳,且有监控摄像头+洗手台。
001号研究员说“这个园林我觉得很不错,如果要吹毛求疵的话,那就是楼栋下休息椅太少,中庭园林中的休息凳没有靠背”。
除此以外,从小区正大门步入小区,一条比较有仪式感的树阵+步道也较为不错。
就算是硬质铺面地砖也有颜色/花纹上的不同,塑造出多层次的感觉。
(从这几张图上,可以发现硬质铺面较多,没有休息椅等缺点)
另外园区内有环绕式的慢跑道、组合式花卉小景、铺设整齐的草坪,简约但有设计感的路灯等,总体超过了昆明市场上的平均交付水平。
如果要说万科城二期交付的最大缺点,应该是这次交付只是一标段。
整个二期分为两个标段交付,一标段为靠东侧的这一排楼栋,而二标段还在施工中(预计2022年年底交付)。
也意味着,一标段的业主避免不了二标段的施工灰尘/噪音。
所幸,园区中的大中庭园林将一二标段分隔开,减轻了影响。
地下停车场及配套情况:
进入地下停车场,标识全面,灯光明亮,并且也发现了不少数量的充电装置。
这一点非常不错。
不过停车场的入户单元门就比较简单了。(毕竟不是豪宅项目,不能以双入户大堂来要求)
“从下图停的这辆面包车情况来看,这个车位宽度或许仅满足昆明市规定的最低要求,但不算宽敞”。
在坚果女士家中,可以直接看到长城中学/小学的操场,已经开学。
万科做配套还是相对靠谱的。
小区外围一圈是社区底商(仅一标段这边有商铺),不过目前尚未投入运营。
也看了一下旁边一期的商业,还是有部分已经开业了。
万科城二期作为万科城整个项目中单价最高的一期,确有贵的道理:大中庭、入园景观中轴、精装标准等。
001号研究员称万科城二期“已经迈过昆明改善盘的门槛了”。
END
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